Биржа по обмену недвижимости на криптовалюту
Проектное финансирование вместо долевого участия. Новые подходы к строительству жилой недвижимости

ак, федеральный закон No214 об изменениях в финансировании жилищного строительства в РФ вступил в силу. По мнению экспертов, его введение может полностью уничтожить практику долевого строительства, а заодно создать массу проблем для всех участников рынка.

Отказ от долевого строительства в пользу проектного финансирования в общих чертах, можно считать мерой разумной и положительной: слишком быстро растет количество обманутых дольщиков, слишком много себе начали позволять застройщики, слишком слаба правозащитная база участников договорных отношений.

Внедрение механизмов проектного финансирования начинается уже сегодня, а к середине 2019-го года оно полностью вытеснит долевое участие. Что уже сделано, и что нас ждет в ближайшей перспективе?

Фонд защиты участников долевого строительства

Уже сегодня застройщикам в Москве необходимо авансом перечислять в специально созданный Фонд защиты дольщиков 1.2% стоимости каждой квартиры, которая строится на основании ДДУ. Это своего рода гарантия, что дольщик, который платит за строительство своего жилья, сможет его получить. В случае же форс-мажора, заложенные в фонд деньги позволят компенсировать гражданину убытки. Если застройщик не перечислит взнос, договор просто не пройдет государственную регистрацию.

Подтверждение финансовой состоятельности

Каждому застройщику, желающему получить разрешение на строительство, придется подтвердить наличие собственных финансовых ресурсов на осуществление строительного проекта. На его собственных счетах должна находиться сумма в размере более 10%-ти полной стоимости многоквартирного дома (кредиты не считаются), и застройщик не должен иметь просроченных задолженностей по займам.

Дополнительные требования к застройщикам

Согласно новому закону, компания-застройщик:

  • обязана будет иметь опыт выполнения аналогичных строительных проектов (не менее 10 тысяч квадратных метров построенного жилья в активе);
  • не сможет использовать более 30%-ти средств от авансовых платежей дольщиков на возведение жилья;
  • обязана получить права собственности (или аренды) на земельный участок под строительство, а также разрешение на каждый строящийся дом (один объект – один застройщик);
  • не имеет права заниматься другими видами коммерческой деятельности, кроме строительства.

Кроме того, под проектное финансирование строительных проектов Застройщик будет обязан привлекать только те банки, которые имеют государственную аккредитацию на кредитования строительных работ.

Долевое участие граждан

Новый закон предусматривает два варианта участия дольщиков в финансировании строительства жилья:

  • Квартира продается гражданину при посредничестве аккредитованного банка. Дольщик кладет деньги на специальный банковский счет, и банк (уполномоченные представители) контролирует их целевое расходование на возведение конкретного объекта. Дольщик будет защищен от мошенничества Застройщика, а тот не сможет перенаправлять средства на финансирование других объектов.
  • Квартира продается гражданину через посредничество третьих лиц. Деньги передаются посреднику по доверительному договору счета» («замороженный» эскроу-счет), и Застройщик сможет получить к ним доступ только после того, как завершит строительство и сдаст дом в эксплуатацию. Дольщик будет защищен от банкротства строительной компании и роста цен, а Застройщику придется строить или за свои средства или за взятые кредиты, то есть рисковать.

Важная деталь на заметку дольщикам: строительные объекты, разрешение на которые получены до вступления закона в силу, новые требования не распространяются. На эти объекты еще можно заключать ДДУ и покупать их по старым правилам, то есть, с известной долей риска.

Возможные последствия нового закона

Новые правила строительства многоквартирного жилья, несомненно, улучшают защищенность граждан, желающих приобрести недорогую квартиру в Москве. Но есть и «обратная сторона»: эксперты рынка прогнозируют сокращение количества застройщиков. Не все компании располагают достаточными собственными ресурсами, и не все готовы рисковать. То есть, мелкие и средние строительные фирмы просто уйдут с рынка.

Кроме того, стоимость жилья у тех застройщиков, которые начнут работать по новым правилам, вероятно, вырастет (и на первичном, и на вторичном рынке), а качество строительства снизится. Это «цена» за увеличение рисков, так как автоматически вырастет и стоимость кредитов для строительных компаний, а застройщики начнут привлекать менее профессиональною и более дешевую рабочую силу.

Таким образом, меры регулирования рынка жилищного строительства – путь правильный и цивилизованный, однако, не идеальный. Просчитать все минусы новых требований пока невозможно, и года, который государство дало строительным компаниям, будет недостаточно. Не исключено, что более разумным было бы постепенная модернизация индустрии и предоставление некоего «буерного» периода на плавный переход от долевого участия к проектному финансированию.

Пока же можно прогнозировать одну положительную тенденцию: за оставшийся год до полного перехода от одной системы финансирования жилищных проектов к другой следует ждать увеличение роста реализованных строительных проектов. Застройщики будут стремиться построить за это время как можно больше жилья в Москве на пока еще выгодных для себя условиях.

Самые горячие новости рынка
недвижимости в нашей рассылке!